Optoppen in de bouw?

Het streven van de overheid is vóór 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen bouwen én dat alle gemeenten naar 30% sociale huurwoningen toegroeien. Elke gemeente moet een woonzorgvisie en een huisvesting- of urgentieverordening opstellen waarin wordt vastgesteld hoe bepaalde aandachtsgroepen met voorrang een woning kunnen krijgen.
Veel gemeenten worstelen met de vraag hoe aan woningbouw te voldoen. Grond is schaars en duur en het vinden van locaties is lastig. Woningcorporaties hebben last van sterk stijgende kosten van rente, bouw en onderhoud. Bovendien hangt het stikstofdossier als een donkere wolk boven de bouwwereld. 

Op 17 mei 2023 schrijft minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge een brief aan de Tweede Kamer waarin hij de mogelijkheden bespreekt om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Eén van de genoemde mogelijkheden is het optoppen van woningen, waarmee volgens onderzoek 100.000 woningen gerealiseerd zouden kunnen worden. 8 juli 2023 valt het kabinet waardoor de woningbouw weer vertraging oploopt.

Optoppen is het aanbrengen van één of meerdere nieuwe bouwlagen boven op een bestaand gebouw. De optopping zelf heeft een lichtgewicht constructie van bijvoorbeeld houtskeletbouw of staalskeletbouw.
Praktijkervaringen van het optoppen zijn echter nog in ontwikkeling. Bij optoppen zitten de risico’s ten aanzien van brandveiligheid in de overgang van oud naar nieuw omdat aan een dak relatief lagere brandveiligheidseisen gesteld worden dan aan een woning scheidende vloerconstructie. 

• Zijn er in Weert en Nederweert voldoende locaties?
• Wordt er voldaan aan de 30 % sociale huurwoningen?
• Is optoppen een reële mogelijkheid en wordt die in Weert en Nederweert onderzocht?

Boris Meessen

De komende jaren staat Nederweert voor een ambitieuze opgave: het toevoegen van 800 nieuwe woningen tot en met 2030. Met de huidige planvoorraad van 560 woningen per januari 2022 is er al flink werk aan de winkel. Een opgave die daadkracht en vastberadenheid vereist. Toch is het vinden van geschikte locaties geen sinecure. Omdat inbreiding en transformatie beperkt zijn door de waarde van open ruimtes, richt Nederweert zich ook op uitbreidingsmogelijkheden aan de randen van kernen, naast enkele belangrijke inbreidingslocaties.

De vraag naar sociale huurwoningen weerklinkt eveneens. De Woondeal vraagt om te groeien naar een woningvoorraad met 30 procent sociale huurwoningen. Het huidig percentage is 20%. De invulling van de zachte planvoorraad vereist verdere sturing hierop. Het lokale woonbehoefteonderzoek en economische haalbaarheid spelen een rol bij deze koers, waarbij financiële steun van het Rijk onmisbaar is voor het realiseren van meer sociale huurwoningen. Hoewel optoppen in grote steden een alternatief kan zijn, lijkt dit in Nederweert minder kansrijk. Dit benadrukt de noodzaak om op andere manieren creatief te zijn binnen de bestaande mogelijkheden 

Kortom, Nederweert staat voor aanzienlijke uitdagingen in de woningbouw. Het vinden van geschikte locaties, verhoogde inzet op sociale huur en innovatieve benaderingen zoals inbreiding en transformatie, zullen cruciaal zijn om te voldoen aan de groeiende behoeften en om de leefbaarheid van deze gemeente te waarborgen.

Paul van Gansewinkel

Optoppen is zeker een optie. Wij doen dit regelmatig maar dan is het vaak als uitbreiding van een woning. Als een bestaand gebouw of woning zich daarvoor leent, kan dat natuurlijk. 
Echter constructief gezien dient het fundament van de bestaande bebouwing zich daar ook voor te lenen, vooral wanneer er een gehele verdieping op komt met de daarbij behorende belastingen die worden toegeschreven aan woonbestemming. 

Het optoppen wordt vaak als mogelijkheid bekeken, de verwerving van grond komt dan te vervallen, of wordt goedkoper per m2 woonoppervlakte waardoor het aantrekkelijk wordt om een pand te exploiteren. Wanneer er mogelijkheden zijn, en het past ook binnen de bestemmingsplannen, staan gemeenten er vaak ook voor open. Hierdoor kunnen zij natuurlijk ook voldoen aan de gestelde eisen voor uitbreiding van wooncapaciteit binnen hun gemeente. 

Doordat de kosten gedrukt kunnen worden is het voor de koper natuurlijk ook interessant. Wanneer er een gedegen ontwerp aan de basis ligt, en er wordt goed omgegaan met materialisatie, doet een optopping in hout of staal zeker niet onder voor de ‘traditionele’ manier van bouwen zoals wij die in Nederland kennen. Dit valt dan vaak ook nog onder de noemer van duurzaam bouwen.

Wendy van Eijk

Weert groeit en blijft groeien. Iedereen heeft recht op een huis om zich thuis te voelen. Daarom is passende huisvesting van groot belang voor zowel de inwoners van Weert als voor nieuwe inwoners. De stijgende vraag naar passende woningen duurt nog tot na 2030. We streven naar een goede balans tussen betaalbare huur- en koopwoningen voor alle doelgroepen in overeenstemming met vraag en aanbod. 

Om de groei op te vangen zetten we voor de korte en middellange termijn onder andere in op inbreiding in bestaand bebouwd gebied. Waar het passend in de omgeving is, wordt de hoogte in gegaan. 

Voorbeelden van optoppen in Weert zijn appartementencomplexen De Kluis aan de Wilhelminasingel 230 en Loft 33 op de hoek Emmasingel/Maaspoort waar de bestaande bebouwing met 1 of 2 verdiepingen is verhoogd. Optoppen op bestaande gebouwen is naast eerdergenoemde risico’s lastig vanwege de enorme impact die dit heeft op het pand en kan dus vaak alleen maar bij hele rigoureuze verbouwingen. In dit geval helpt optoppen om extra woningen te realiseren. Vaak is dit ook nodig om de businesscase financieel rond te krijgen. In beide complexen gaat het overigens om middenhuurwoningen tot € 1.000, -, waar ook grote behoefte aan is.